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IBR, PSLF, and Mortgages… Oh My! 如何在買房的同時追尋寬恕。

在這一期的學生貸款計劃中,我們將深入探討追逐公共服務貸款豁免如何影響你買房子的能力。

用戶Vickim34432詢問了獲得公共服務貸款豁免資格的最佳策略。她也想買房,並對這些目標如何結合起來感到好奇。如果你想了解處理學生貸款的技巧,請聯繫Sherpa。

這裡有大量關於獲得公共服務貸款豁免的資格以及用學生貸款獲得抵押貸款的信息。今天,我們將看看借款人如何同時努力實現這兩個目標。

讀者的問題

Vickim的帖子全文見下文。那些想直接進入問題的人可以跳到下一節。

我的貸款將在5月結束延期償還。我也許可以再次申請延期,但我認為我不需要。長話短說,我是家裡第一個上大學的人,學習對我來說非常自然。作為一個17歲的年輕大學生(解放了),我簽署了他們放在我面前的任何表格。這很好!我正在接受教育。我正在接受教育! 多年以後,3個學位之後,快進…….我欠下了17.7萬美元的債務。作為一個30歲的人,我現在意識到,哦,我簽署的所有這些表格……我必須實際支付。好消息是我在一家501公司工作,這使我有資格參加PSLF計劃(感謝上帝……),我沒有對我的貸款做任何事情。我想按照IBR(125美元/月)開始還款,這樣我的工作經歷就可以開始計入10年的合格付款和最終的豁免。然而,我們也剛剛開始考慮購買我們的第一個家….。

我打電話給第一個抵押貸款經紀人(我住在佛羅里達州的Regions銀行),簡直是在嘲笑我。為什麼?我的學生貸款。他說了一堆我真的不明白的事情,但基本上,由於他們在延期,他不得不計算我整體貸款的1%,他估計為20萬(不是真的,是17.7萬……),所以我的DTI開始幾乎為60%……我們唯一的其他債務是汽車貸款,很快就會還清。我被擊垮了。今天,我和另一位先生談話,他說在我解決了我們報告中的兩個項目後,他可以給我們貸款的資格(沒什麼大不了的),並對我說現在人們有超過20萬美元的學生貸款債務是完全正常的(哦,我想我不是來自火星的火星人…)。

事情是這樣的。我不知道該怎麼做–完全不知道–我從來沒有碰過這些貸款。我應該合併嗎?我需要這樣做嗎?我是否應該進入IBR?這有什麼區別?IBR會損害我們獲得貸款的機會嗎?在我開始研究的時候,我在某個地方讀到,即使在IBR下,有時他們仍然必須使用1%的付款,因為這不是一個固定的付款?我還在別的地方讀到,如果付款報告在你的信用報告上,他們就可以使用它?為什麼不在信用報告上報告?我的貸款都是通過Nelnet服務的。下面是它顯示的抵押貸款核實情況。在IBR下,這是否會改變(每月的正常付款額)?

謝謝您的反饋

賬戶摘要 每月定期付款金額1,676.20美元 逾期金額0.00美元 到期日05/28/2018 資本化利息12,602.02美元 未償還本金餘額155,703.60美元 應計利息21,333.57美元 未付費用0.00美元 目前餘額177,037.17美元

想出一個計劃

在這個論壇帖子中,有很多具體的策略問題,但歸結為兩個主要目標。

利用公共服務貸款豁免來償還貸款,以及在處理貸款的同時能夠獲得抵押貸款的資格。

最後,我們有一個問題,即追逐一個目標將如何影響追求另一個目標。

公共服務貸款豁免的開始

獲得公共服務貸款豁免(PSLF)的資格需要120筆經認證的公共服務付款。一項付款要被認證為豁免,它必須滿足三個基本要求。

合格的雇主,合格的貸款,以及合格的還款計劃。

[進一步閱讀。公務員貸款豁免的基礎知識和細則] 。

當一個人第一次開始為PSLF努力時,關鍵是要確保所有的聯邦貸款都符合條件。某些貸款不符合條件,如FFEL貸款,但它們可以通過聯邦直接合併使之符合條件。教育部的合併網頁上有關於聯邦直接寬恕的利弊以及註冊程序的出色信息。儘管合併過程一開始可能顯得很混亂,但大多數借款人可以自己解決任何合併問題。

在vickim34432的案例中,最好的檢查方法是在聯邦學生貸款數據庫中查詢所有學生貸款信息。這個網站也是由教育部管理的,它對於追踪學生貸款服務機構以及確定學生貸款類型很方便。另一個核實貸款是否需要合併以獲得PSLF資格的方法是打電話給你的貸款服務機構並詢問。眾所周知,貸款服務機構會出現錯誤,所以反複檢查是至關重要的。

一旦合併問題得到解決,下一步就是簽署一個還款計劃。一般來說,IBR(基於收入的還款)、PAYE(隨收隨付)和REPAYE(修訂的隨收隨付)是追求公共服務貸款豁免的人的最佳選擇。挑選最佳的還款計劃取決於婚姻狀況、債務水平、收入以及首次貸款的時間。

[進一步閱讀。IBR, REPAYE, 和 PAYE: 挑選最佳的收入驅動的還款計劃] 。

一旦支付了第一筆款項,關鍵是要送上一份雇主證明表。這個表格在技術上不是必須的,但是提交這個表格是驗證1)你有合格的貸款,2)你有合格的雇主,以及3)你有合格的還款計劃的最好方法。一旦第一份認證表被批准,最好的做法是每年做一次,以便記錄保持最新,最後認證120次付款是很容易的。

在追求PSLF的同時獲得抵押貸款

信不信由你,在追求貸款豁免的同時獲得抵押貸款是可能的。直到最近,房地美和房利美的抵押貸款承銷準則不允許將IBR等收入驅動的還款計劃用於債務收入比的計算。這是一個愚蠢的規則,幸運的是,邏輯已經佔了上風。

許多抵押貸款機構仍然會看到六位數的學生債務,並跑到山上,但其他人會意識到,總的債務餘額不會影響一個人的支付能力,特別是在收入驅動的還款計劃中。

確保抵押貸款程序順利進行的一個方法是,從兩個不同的貸款機構獲得預先批准。通過這兩個貸款機構的核銷過程,如果其中一個遇到障礙,你將有一個備份。核銷過程是一個痛苦的過程,所以加倍的工作並不有趣,但這是一個很好的保險政策。

對於學生貸款的借款人來說,獲得抵押貸款的資格更加困難,但是可以做到。最重要的是,學生貸款借款人了解學生債務如何影響房屋貸款和戰略。

把它放在一起

如果需要的話,聯邦學生貸款合併過程可能需要幾個月,加入收入驅動的還款計劃也可能需要幾個月。

在收入驅動的還款計劃號碼被報告給信貸機構之前,抵押貸款申請確實不能開始。從技術上講,在IBR註冊完成後,你就可以開始申請抵押貸款,但由於抵押貸款程序有很多是基於信用報告的計算機自動操作,通常最好是等到信用機構有了新的較低的付款。

如果急於買房,從技術上講,你可以直接加入IBR,跳過合併的步驟,但這將使學生貸款豁免的時間倒退,從長遠來看,這可能是非常昂貴的。

把一切安排妥當可能需要好幾個月的時間,但好消息是,你絕對有可能追求公共服務貸款豁免並成為一名房主。

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