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6種方法解決抵押貸款申請中的學生貸款債務並買房

學生貸款對獲得抵押貸款有許多不同的影響。

學生貸款會影響抵押貸款申請人的債務收入比和信用評分。抵押貸款承銷商歷來對收入驅動的借款人很苛刻,但情況正在好轉。學生貸款再融資和其他策略可以將學生貸款的損害降到最低。

即使在最好的情況下,通過抵押貸款的核銷過程也是漫長而復雜的。當你把學生貸款加入到這個等式中時,你會使事情更加複雜。好消息是,在過去的幾年裡,抵押貸款機構在處理學生貸款方面已逐漸變得更好。壞消息是,許多抵押貸款機構仍然不完全了解學生貸款規則。

在這篇文章中,我們將討論學生貸款如何使買房更加困難。我們還將介紹各種策略,確保你的學生債務不會導致抵押貸款申請被拒絕。

學生貸款和債務收入比(DTI)

債務收入比(DTI)是抵押貸款申請過程中最關鍵的數字之一。債務收入比將你的每月賬單與你的每月收入進行比較。它是貸款機構評估抵押貸款申請人支付賬單能力的方式。

貸款機構會考慮兩個DTI數字。第一個被稱為前端比率。前端比率將申請人的預期抵押貸款與他們的月收入進行比較。

前端比率的計算方法相對簡單。貸款人將把申請人的預期住房成本–本金、利息、稅金、保險等,除以申請人的收入。- 然後除以申請人的稅前月收入。FHA抵押貸款計算器是估算住房成本的一個很好的工具。

下面是一個關於前端比率工作的例子。假設總的預期住房費用是每月1000美元,而申請人的月收入是5000美元。前端比率為0.20或20%(1,000美元/5,000美元)。大多數抵押貸款公司希望前端比率低於28%,但有些公司在某些情況下會提高到31%甚至更高。學生貸款並不影響前端比率。

令學生貸款者頭疼的DTI數字被稱為後端比率。後端比率不是看預期的住房費用,而是看所有的月支出與月收入的比較。貸款人將尋求後端比率低於0.41或41%。然而,最大的後端比率將根據申請人的信用狀況而上升或下降。有些貸款人甚至可能批准超過50%。

後端比率包括以下每月賬單。

目前的住房開支汽車付款學生貸款賬單信用卡的最低月付款額任何其他出現在信用報告中的債務

後端比率不包括以下月度賬單。

公用事業賬單食物和雜貨手機賬單有線電視賬單退休計劃對401(k)、IRA和Roth賬戶的繳款最多。

關於後端DTI計算的最後一點說明。貸款人通常將年收入除以12。如果你每兩週發一次工資,就拿你的工資單,乘以26,然後再除以12,就是你的月收入。

改善債務與收入比率的策略

解決後端DTI並不是一件容易的事。大多數借款人不可能打一個響指就能減少債務。然而,有一些方法可以調整DTI,以降低你的比率。

還清信用卡餘額 – 對於大多數債務,還清餘額並不能改善你的DTI。例如,如果你為你的汽車支付額外的費用,你的月支付額保持不變。因此,你的DTI也保持不變。然而,還清信用卡餘額可以降低你的最低月供。因此,餘額越小,你每月需要支付的金額就越少。你每月需要支付的金額越少,你的後端DTI就越好。

改變還款計劃 – 聯邦學生貸款的好處之一是有多種可供選擇的還款計劃。假設一個借款人有35,000美元的聯邦學生貸款,他們採用標準的還款計劃。根據聯邦貸款還款模擬器,計算DTI時使用的月付款為389美元。如果該借款人轉為分級還款計劃,每月的付款額為222美元。通過改用收入驅動的計劃,如REPAYE或PAYE,借款人有可能進一步降低他們的月付款,這取決於他們的收入。即使學生貸款餘額沒有改變,通過轉換還款計劃,借款人可以改善他們的後端DTI。

消除較小的餘額 – 我們已經確定,降低大多數貸款的餘額不會減少你的每月支出。但是,付清整個餘額可以帶來巨大的變化。通常情況下,我們建議借款人首先償還最高利息的債務。然而,一個明顯的例外是,當借款人試圖改善他們的DTI以申請抵押貸款時。通過全額償還較小的貸款,即使是低息貸款,每月支付的款項也會從信用報告中消失。因此,少一個債務就意味著少一個後端DTI。

為抵押貸款申請的學生貸款再融資

改善DTI的另一個選擇是為學生貸款再融資。學生貸款再融資是指借款人找到一個願意支付借款人的部分或全部舊學生貸款的貸款人。然後,借款人根據新貸款合同的條款向新貸款人還款。

通常情況下,借款人對其學生貸款進行再融資是為了確保學生貸款的低利率。然而,如果有人為了獲得抵押貸款的資格而進行再融資,其目的是減少每月的付款。例如,獲得較低的利率有助於實現這一目標,但延長還款期可以帶來更顯著的變化。

請注意,學生貸款再融資與臨時選擇新的還款計劃是不同的。在重新融資之前,借款人應考慮幾個因素。

對聯邦貸款要格外小心 – 聯邦學生貸款有很好的借款人福利,如收入驅動的還款計劃和學生貸款豁免。通過私人學生貸款再融資,任何联邦貸款都會永久地失去這些福利。借款人只有在確定他們會償還全部貸款而不需要任何联邦計劃的情況下,才應該對聯邦貸款進行再融資。

貨比三家–與多家貸款機構合作。每個貸款人根據他們的公式,對申請進行不同的評估。檢查不同公司的利率將確保你得到最好的交易。有幾個貸款機構提供學生貸款再融資。我們建議至少向五家申請。

不要拖延 – 整個再融資過程很容易超過一個月。獲得批准需要時間。讓你的新貸款人還清舊債需要時間。等待你的信用報告顯示舊的貸款已經還清需要時間。如果你要進行再融資以幫助抵押貸款的申請,一定要在申請抵押貸款之前做很長時間。

尋找最佳的長期利率–如果你重新融資是為了獲得更低的付款,以便申請抵押貸款,你希望有一個更長期的還款計劃。例如,20年期貸款的月付款額將比10年期貸款低得多。利率可能會略高,但每月的付款額會低得多。請記住,那些宣傳最低利率的公司通常是在宣傳他們的短期貸款。請關注那些擁有最佳20年期再融資利率的貸款人。

多次再融資 – 當你計劃你的策略時,請記住,多次對學生貸款進行再融資並沒有錯。借款人在準備獲得抵押貸款時可以選擇長期貸款,並在購買房屋後進行第二次再融資以鎖定較低的利率。這種策略可以說是一種非常有創意的工作方式。然而,這也伴隨著風險,因為藉款人必須把賭注押在未來的批准和較低的利率上。

抵押貸款申請,學生貸款,和信用評分

到目前為止,我們主要關注的是DTI,因為這通常是學生貸款對抵押貸款申請的最大影響。然而,學生貸款也會影響信用分數。例如,較長的信用記錄通常有助於信用評分,而學生貸款可能是藉款人最古老的信用額度。此外,按時付款可以提高信用分數。不幸的是,逾期付款和其他學生貸款問題會損害信用分數。

再融資有能力幫助或損害信用分數。在絕大多數情況下,對信用分數的影響在任何一個方向都是最小的。通常很難預測分數變化的確切性質。還清幾筆貸款並將其合併為一筆新的貸款,往往會使信用分數上升。然而,由於一些借款人最古老的信用額度是他們的學生貸款,信用年齡會對分數產生負面影響。

再融資申請也會造成信用分數的輕微下滑。幸運的是,信貸機構一般將多次申請的購物行為與一次申請的行為計算在內。出於這個原因,在抵押貸款申請之前,提前做好任何學生貸款的動作是至關重要的。這將確保任何潛在的負面影響是最小的,同時允許借款人利用積極的後果。

對於信用評分優秀的借款人來說,再融資過程中的微小變化不太可能影響到提供的金額或抵押貸款的利率。

最後,如果你的貸款人向信用機構錯誤地報告了任何負面信息,一定要盡快修復這種不良報告。

與抵押貸款經紀人和貸款人合作

因為信用評分可能很複雜,所以諮詢專家通常是個好主意。抵押貸款經紀人以幫助人們尋找抵押貸款為生。有些人比其他人更好,有些人比其他人更有信譽。找到一個有技術和有經驗的人,對獲得批准會有很大的影響。

抵押貸款專家將能夠幫助大多數學生貸款者弄清他們的處境。他們可以幫助抵押貸款申請人回答以下問題。

我有資格獲得多大的抵押貸款?我的信用評分會是一個問題嗎?我有什麼辦法可以提高我的DTI?我應該考慮什麼價格範圍?

抵押貸款經紀人和貸款人的不足之處在於幫助借款人做出負責任的決定。確定一個人有資格獲得多大的抵押貸款是一回事,但確定它是否是一個好主意是另一回事。你有資格獲得抵押貸款並不意味著你能負擔得起或這是個好主意。經紀人在新貸款產生時獲得報酬,所以他們沒有動力告訴你什麼時候抵押貸款是個壞主意。

抵押貸款專家往往缺乏專業知識的另一個領域是學生貸款。許多抵押貸款人並不完全了解聯邦收入驅動的還款計劃如何運作。這種知識的缺乏會使核保過程更加困難。

核保問題–我可以使用IBR、PAYE或REPAYE付款嗎?

抵押貸款核保是貸款人評估申請人的財務狀況,以確定他們是否應該提供抵押貸款的過程。這個過程也決定了利率和貸款規模。

歷史上,聯邦學生貸款的收入驅動還款計劃一直是藉款人希望獲得抵押貸款的一個障礙。好消息是,大多數貸款人在這個問題上的知識越來越豐富。

在過去,貸款人不會接受收入驅動的付款來計算DTI,因為付款可能上升。因此,他們的結論是,這些付款並不能準確代表每月的支出。

學生貸款的借款人和倡導者認為,這些付款會上升的唯一原因是如果借款人賺更多的錢。因此,賺更多錢的借款人會有更好的條件來償還他們的抵押貸款。

儘管如此,多年來,借款人不能使用收入驅動的付款來計算DTI。相反,貸款人會用貸款餘額的1%來代替實際月付款。對於負債累累的借款人,這往往會打破DTI,導致申請被拒。

房地美和房利美等抵押貸款巨頭終於看到了曙光。他們現在更接受以收入為導向的還款計劃付款來計算DTI。大多數小型貸款機構,如地方信用社和區域銀行,也遵循同樣的改進規則。然而,並不是所有的貸款機構都會接受IBR、PAYE或REPAYE的付款方式來計算其DTI。出於這個原因,與你的貸款人溝通,以確定他們如何評估學生貸款申請中的收入驅動型付款,這是至關重要的。

我們還建議向幾家公司申請抵押貸款。然後,如果其中一個貸款人在最後一分鐘決定他們害怕學生債務,你將有另一個選擇已經到位。

抵押貸款申請中的共同簽名人問題

作為學生貸款的共同簽署人也會影響你的抵押貸款申請。共同簽署的學生貸款與每月付款一起出現在信用報告中。因此,大多數貸款機構在計算DTI時包括共同簽署的貸款付款,即使抵押貸款申請人不是付款的人。

如果抵押貸款申請人能夠證明學生貸款的借款人已經獨立支付了一段時間,通常是12或24個月,那麼許多貸款機構會將共同簽署的貸款從DTI計算中刪除。然而,計算機算法初步評估了許多抵押貸款申請。因此,共同簽署的貸款可能導致申請被拒絕,即使主要藉款人從未錯過付款。

對於仍在上學的借款人的共同簽署人來說,事情變得更加複雜。我們聽說貸款人甚至會在抵押貸款申請人、抵押貸款公司和學生貸款公司之間發起一個三方通話。抵押貸款公司基本上會問學生貸款公司,一旦借款人進入還款期,可能的最高付款額是多少。然後抵押貸款公司在計算DTI時使用這個數字。因此,抵押貸款申請人可能永遠不需要支付的貸款仍然可以大大改變他們的批准機會。

因此,如果你想在未來買房,你可能應該盡可能避免共同簽署學生貸款。

解決抵押貸款申請中的學生貸款債務和買房的後續步驟

下面的步驟可以幫助你獲得房屋貸款的資格。因為學生貸款的變化可能需要幾個月才能反映在你的信用報告中,你應該提前計劃。

訪問聯邦還款模擬器 – 查看還款計劃選項,以獲得最低的月付款。

對私人貸款進行再融資 – 改善私人貸款債務的債務與收入比率的最佳方法是以最低的利率選擇20年期貸款。借款人在獲得抵押貸款後,可以隨時再次進行再融資。

爭取獲得共同簽署人的解除權–如果你為別人共同簽署了學生貸款,那麼解除該貸款應該是一個優先事項。

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